loi S.R.U
Dispositions de la loi S.R.U. concernant la protection de l’acquéreur immobilier.
Article L.271-1
Pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.
Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Lorsque l’un des actes mentionnés au premier alinéa est dressé en la forme authentique, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise d’un projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné au premier alinéa. En aucun cas, l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions ci-dessus ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.
Article L.271-2
Lors de la conclusion d’un acte mentionné à l’article L.271-1, nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l’expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l’acquisition ou la construction d’un immeuble neuf d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation et les contrats préliminaires de vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière. Si les parties conviennent d’un versement à une date postérieure à l’expiration de ce délai et dont elle fixent le montant, l’acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue.
Toutefois, lorsque l’un des actes mentionnés à l’alinéa précédent est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l’acquéreur s’il est effectué entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Lorsque l’acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de sept jours.
Est puni de 200 000 F d’amende le fait d’exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement en méconnaissance des alinéas ci-dessus.
COMMENTAIRES :
- Personnes concernées : La loi vise l’acquéreur non professionnel sans distinguer selon que le vendeur lui-même est ou non un professionnel. Sont ainsi comprises dans le champ d’application de la loi, non seulement les ventes conclues par des non-professionnels avec des promoteurs ou des marchands de biens, mais aussi les négociations entre particuliers, y compris celles qui interviennent par l’intermédiaire d’agents immobiliers.
- Contrats concernés : La loi SRU vise tout acte sous seing privé ayant pour objet :
- la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation,
- la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation,
- la vente d’immeubles à construire,
- ou la location-accession à la propriété immobilière.
Vente de terrains à bâtir
La loi SRU appliquée à la vente de terrain à bâtir par une disposition spécifique prise dans le cadre du régime juridique des lotissements. Afin de faciliter la pré commercialisation des lots, elle permet au lotisseur, dès la délivrance de l’autorisation de lotir, de consentir une promesse de vente qui ne devient définitive qu’au terme d’un délai de 7 jours pendant lequel l’acquéreur à la faculté de se rétracter. Cette faculté de rétractation est exercée dans les conditions de l’article L.271-1 du CCH.
- Régime juridique de la faculté de rétractation et du délai de réflexion
- Faculté de rétractation :L’acquéreur peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte
L’acquéreur dispose d’un délai de 7 jours pour répondre à la lettre qui lui a été adressée. S’il n’a pas répondu à l’issue de ce délai il est censé accepté les termes du contrat. S’il désire se rétracter, il doit le faire savoir à l’offrant en utilisant les mêmes moyens que ceux qui ont été employés pour faire courrir le délai, à savoir la lettre recommandée AR ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la date de réception ou de remise.
2. Délai de réflexion
Ce délai est accordé à l’acquéreur au stade de l’établissement de l’acte authentique. L’acte ne doit pas être immédiatement signé. Il doit être envoyé par le notaire à l’acquéreur qui dispose de 7 jours pour réfléchir et faire connaître à l’émetteur de la lettre s’il renonce à l’opération. Cet échange de correspondance se fait comme en matière de rétractation par lettre recommandée AR ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Le législateur précise qu’en aucun cas, l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de 7 jours.
- Régime des versements pendant la durée du délai de rétractation
a. Interdiction de principe des versements anticipés
Les dispositions de la loi SRU qui définissent désormais strictement le régime des dépôts d’argent pendant le délai de réflexion et de rétractation, constituent une nouveauté au regard du régime de 1989. Le législateur a adopté le principe de l’interdiction des versements anticipés qu’il assortit de tempéraments dans le domaine des actes sous seing privés où s’exerce la faculté de rétractation, mais qu’il applique catégoriquement au stade de l’acte authentique pour lequel intervient le délai de réflexion.
Le principe édicté précise que lors de la conclusion d’un des actes mentionnés à l’article L. 271-1 du CCH (actes ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation, la vente d’immeubles à construire ou la location accession) nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit :
- avant l’expiration du délai de rétractation,
- et, lorsque l’acte est dressé en la forme authentique, pendant le délai de réflexion de 7jours.
Cette interdiction est sanctionnée pénalement par une amende de 200 000 F qui frappe celui qui a exigé ou reçu un versement ou un engagement de versement, en méconnaissance de la loi.
b. Exceptions
Dans le domaine où s’exerce le droit de rétractation, le principe d’interdiction des versements anticipés a été nuancé au regard de certaines situations particulières.
Aussi a-t-il été prévu que l’interdiction édictée par l’article L.271-2 ne trouvait pas à s’appliquer lorsque existent des dispositions législatives expresses contraires telles que celles régissant les contrats relatifs à l’acquisition ou la construction d’immeubles neufs d’habitation, à la souscription de parts de sociétés d’attribution, à la location-accession. Chacun de ces contrats a son propre système de protection qui l’emporte sur la loi nouvelle. Il en est ainsi, par exemple, des ventes d’immeubles à construire ou des contrats de construction de maisons individuelles qui font l’objet de règles strictes quant aux versements de sommes d’argent et aux garanties spécifiques qui doivent être prévues pour permettre, notamment, le remboursement de l’acquéreur du fait de la non-exécution du contrat.
Le législateur a, d’autre part, envisagé l’hypothèse où les parties décident de différer le versement au-delà de l’expiration du délai de rétractation, ce qui peut être le cas lorsque l’acquéreur est dans l’attente de l’acceptation d’un crédit. En pareil cas, elles doivent convenir du montant du versement et de la date à laquelle il sera effectué. Le contrat est alors conclu sous la condition suspensive de la remise des sommes convenues à la date prévue.
La dernière exception trouve à s’appliquer lorsque l’acte sous seing privé est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel, agent immobilier le plus souvent, ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente. La loi permet que ce professionnel, à la condition qu’il dispose d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés ne soient restitués à l’acquéreur s’il décide d’exercer son droit de rétractation. Cette restitution doit être faire dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.
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